ЖКХ. Как долго будет продолжаться всероссийский социальный эксперимент по изучению народного терпения?

Мнение эксперта Георгия РЕЗВОВА, профессора кафедры сервисной экономики УрГЭУ: "ЖКХ: пора научиться думать, господа политики и законодатели!"

Меры по совершенствованию механизма управления жилищно-коммунальной сферой в условиях сложившихся на сегодняшний день в Российской Федерации экономических отношений – это, прежде всего, те ключевые социально ориентированные вопросы, от которых сегодня в значительной степени зависит не только эффективность функционирования всей системы жизнеобеспечения населения, но и дальнейшая судьба нашей страны.

Жилищный кодекс систематически претерпевает изменения, доходящие до абсурда

Сегодня ни одно средство массовой информации не обходит вниманием проблемы жилищно-коммунальной сферы. В среде журналистов и политиков появилась целая армия «знатоков», предлагающих массу различных вариантов и путей их решения. При этом ученые и специалисты молчат – первые не считают современное состояние жилищно-коммунальной сферы предметом серьезных научных исследований, вторых же никто не спрашивает, поскольку мнение оных расходится с мнением политиков и журналистов.

Политики и законодатели сделали из жилищно-коммунальной сферы всероссийский социальный эксперимент по изучению народного терпения. Активизируясь в период подготовки и проведения выборных компаний, они систематически вносят в Жилищный кодекс Российской Федерации противоречивые, порой нарушающие Конституцию Российской Федерации и доходящие до абсурда изменения и дополнения, которые привели сегодня к размыванию самой сути понятия «управление многоквартирными домами».

Зарубежные «друзья» всегда протянут руку «помощи»

Столь плачевный результат – это, прежде всего, следствие сложившейся за последние десятилетия в России системы непрофессионального подхода к управлению жилищно-коммунальной сферой. Следуя советам иностранных коллег, российские политики и законодатели «запрягли» в одну «телегу» и управление, и содержание, и ремонт общего имущества многоквартирных домов (МКД). Именно поэтому жилищно-коммунальный «воз» и ныне не может выбраться из состояния, подобного разбитой и неуправляемой телеге, в которое ввергли его российские реформаторы.

Первым опыт зарубежных «друзей» начало перенимать московское правительство, заключив в марте 1992 года соглашение с Агентством международного развития США о разработке программы, предусматривающей передачу управления и содержания, а также ремонта муниципального жилья частным компаниям. Право заняться этой работой выиграл по конкурсу Институт экономики города (США) – это обстоятельство не нуждается в комментариях.

И сегодня законотворчество в вопросах жилищно-коммунальной сферы основывается на рекомендациях сомнительных негосударственных некоммерческих фондов, объявивших себя аналитическими центрами и активно участвующих в определении стратегии проводимой в России жилищно-коммунальной реформы. На основе «независимой» оценки ситуации в жилищно-коммунальной сфере страны они «содействовали и продолжают активно содействовать» решению социально-экономических проблем сферы жизнеобеспечения населения, предлагая заимствованные ими за границей практические решения.

Как тут не вспомнить российского классика с его мартышкой и очками?..

Дороги и дураки + жилищно-коммунальное хозяйство

Сегодня российские политики и законодатели к двум российским извечным проблемам – дороги и дураки – добавили третью – жилищно-коммунальную сферу, назвав ее по советской привычке жилищно-коммунальным хозяйством (самостоятельно и по-новому они пока мыслить не научились).

А пора бы уже понять, что созданное в России в ходе жилищно-коммунальной реформы социальное сообщество долевых собственников помещений в МКД – это, скорее, своеобразное коллективное жилищное хозяйство. Законы и система государственного регулирования, по которым оно живет, отличаются от законов и системы государственного регулирования, по которым живет ресурсоснабжающий комплекс сферы жизнеобеспечения населения. Следовательно, и управлять ими надо, соответственно, как отдельными, но созависимыми составляющими социально ориентируемой и регулируемой государством жилищно-коммунальной сферы.

В одну «телегу» «запрягли» и управление, и содержание, и ремонт

Под управлением принято понимать систему организационно-правовых и договорно-экономических вопросов, решаемых силами созданного для этих целей административно-управленческого аппарата, под деятельностью по управлению – выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению на основании договора управления.

В соответствии с Жилищным кодексом, по договору управления МКД, одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в доме) в течение согласованного срока за плату обязуется: 

• выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению домом,
• оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме,
• предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам.

Кроме этого, управляющая организация может осуществлять иную (непонятно, какую) направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с Жилищным кодексом, в договоре управления должны быть указаны: 

• состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление;
• перечень работ и (или) услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги;
• порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Этим обязательным набором позиций, входящих в договор управления, законодатели создали все условия для того, чтобы в одну «телегу» можно было «запрячь» управление, содержание и ремонт общего имущества МКД. По Жилищному кодексу, управляющая организация может и управлять домом, и оказывать услуги, и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.

Возможность формирования конкурентной среды загублена на корню

Таким образом, Жилищным кодексом Российской Федерации было в корне пресечено разграничение функций собственника, заказчика и подрядчика, позволяющее создать все необходимые условия для формирования конкурентной среды и в системе управления, и в системе содержания, и в системе ремонта общего имущества МКД.

Этими действиями была прекращена и реализация Указа Президента Российской Федерации от 29.03.96 г. № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищного фондов», где  говорилось о необходимости завершения в 1996 году разделения функций заказчика и подрядчика при эксплуатации и ремонте государственного и муниципального жилищных фондов, которые в форме долевой собственности помещений, принадлежащих государству и муниципалитету в многоквартирном доме, на сегодняшний день имеют место.

Более того, следующими нормативными правовыми актами из конкурентной среды управления социально ориентируемой и регулируемой государством жилищно-коммунальной сферой были удалены организации муниципальной формы собственности. Такая волевая замена властью муниципальных форм управления на частные при отсутствии реальной конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг привела к ликвидации управляемости всей сферы жизнеобеспечения населения на всех уровнях властных структур.

Административно-управленческий аппарат: расходы на содержание зашкаливают

В то же время анализ сложившейся на сегодняшний день практики управления в жилищно-коммунальной сфере показывает, что значительная часть получаемых на содержание и текущий ремонт средств от нанимателей и собственников помещений в многоквартирных домах управляющие организации тратят на содержание своего административно-управленческого аппарата. При таких расходах управление в жилищно-коммунальной сфере должно быть идеальным. Конечно, если не брать во внимание занятость административно-управленческого персонала по осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (понятно какой – коммерческой и только для своего обогащения).

В итоге частные управляющие организации стали сами себе заказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, сами реализовывать эти услуги, оценивать их качество и стоимость и сами себе оплачивать якобы выполненные работы. И все это творится при виртуальном контроле со стороны государства, муниципалитетов и собственников помещений в многоквартирном доме.

КАК организовано управление жилищно-коммунальной сферой?

В самом начале жилищно-коммунальной реформы независимо от мнения западных коллег превалировала идея разделения функций управления и эксплуатации жилого фонда. До принятия Жилищного кодекса Российской Федерации эта работа была практически осуществлена. Были сформированы самостоятельные муниципальные Службы заказчика, опирающиеся на принципиально новые гражданско-правовые договоры с собственниками, заказчиками и подрядчиками.

Муниципальные Службы заказчика только управляли жилой недвижимостью, нанимая на конкурсной основе подрядчиков по содержанию и ремонту общего имущества МКД и заключая договоры с поставщиками коммунальных ресурсов. Однако такая схема управления МКД не понравилась авторам Жилищного кодекса. Они ликвидировали управление как самостоятельный вид жилищной услуги, «спрятав» ее в услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества МКД.  При этом  в дальнейшем содержание и ремонт (в том числе и управление) были законодательно отданы в частные руки, хотя время показало, что управляющие организации (Службы заказчика) могут быть любой формы собственности.

Одновременно с этим Жилищный кодекс ввел единую плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества домов. При этом плата за содержание и ремонт устанавливается сегодня в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства, которое в этих видах работ не предусматривает расходы на управление. Размер платы за содержание и ремонт определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации. При этом размер платы за управление домом в соответствии с действующим законодательством отдельно не оговаривается.

В тоже время, если собственники помещений многоквартирного дома на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. В этом случае выделение органом местного самоуправления платы за услуги по управлению многоквартирным домом в отдельный вид платежа исключит возможность управляющим организациям самим устанавливать уровень оплаты этих услуг. При этом норматив оплаты услуг по управлению должен быть единым для всего муниципального образования. При установлении размера платы за услуги по управлению многоквартирным домом органом местного самоуправления он должен быть определен с учетом среднего по муниципальному образованию процента неплатежей населения. При этом своеобразной прибылью управляющей организации при управлении многоквартирным домом (дополнительными доходами) станут результаты претензионно-исковой работы с неплательщиками.

КАК ДОЛЖНА БЫТЬ организована работа по управлению МКД?

«Телегой» надо управлять, не отвлекаясь на одновременные желания, по классику, полетать, поплавать или поползать. Организация работы по управлению многоквартирным домом должна сводиться к следующему: 

• собственник помещения в многоквартирном доме, наняв управляющую организацию и заключив с ней договор управления в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, не должен создавать дополнительный общественный совет по самостоятельному (параллельному с управляющей организацией) управлению домом и осуществлению контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;
• собственник помещения в многоквартирном доме, наняв управляющую организацию и заключив с ней договор управления в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, должен иметь только одну возможность – спрашивать с управляющей организации за условия своего жизнеобеспечения или обращаться за помощью в соответствующий орган муниципального контроля или государственного надзора.

Таким образом, решать проблему совершенствования управления жилищно-коммунальной сферой надо незамедлительно, внося кардинальные изменения в законодательство и во всю нормативную правовую базу, касающуюся сферы жизнеобеспечения населения Российской Федерации. Но для этого необходим определенный профессионализм и воля российских политических и властных структур к решению вопросов самостоятельно, без помощи со стороны иностранных подсказчиков.

Статья опубликована в журнале "Энергетика и ЖКХ Урала", № 2'2015

http://gkx.ru/wp-content/uploads/Journal-02-2015.pdf